关注四川省物业管理条例立法听证
新建小区物管服务“不给力”
老旧院落自治管理小组履职“不尽力”
城乡结合部小区无人管理“很无力”
3月22日，《四川省物业管理条例（草案）》举行立法听证，引起社会广泛关注。不同类型、不同区域小区居民如何看待物业管理，业主和管理方各有哪些困惑？22、23日，记者对成都市部分新建小区、老旧小区及城乡结合部小区进行了调查。
新建小区解决问题不给力 业主缺乏话语权
【个案点击】
位于成都青羊大道的优品道小区，业主因餐厅油烟和干洗店废气污染而饱受困扰，虽然有关部门要求该干洗店采取防治措施彻底解决废气污染。3月22日，当记者来到该小区采访时，业主反映的问题仍未彻底解决。
“要想解决问题太艰难了。”受废气干扰的业主李新颜表示，经过整改情况虽有好转，但是干洗店朝向小区的窗户白天仍旧敞开，废气管道从后边改到了前边且并未安装净化装置。目前受到干扰而拒交物管费的住户正逐步增多。“这是不合理的做法，但又不得已而为之。”业主李新颜告诉记者。
记者在众多小区调查发现，业主向物管反映的问题，要么一直拖着，要么虽解决却无法使业主满意，成为滋生物管和业主间矛盾的根源——这是目前众多新建小区普遍存在的问题。那么，物管和业主之间，问题得到有效解决的流程是什么，遇到难以解决的问题，业主和物业公司该采取哪些有效手段？
成都博瑞物业管理有限公司物管公司相关负责人在回答上述问题时表示：物管在处理问题时，并不具有执行权，能做的只有反复沟通和协调。物管做了大量工作却收效甚微，夹在业主和执法部门之间，物管的处境很尴尬。
让业主气愤的并非出现问题，而是问题得不到有效解决。“小区物业管理处于一个多重关系格局中，业主声音往往显得微弱。”一位不愿透露姓名的业主告诉记者，他和数位业主已为维权苦苦斗争了多年，业主的要求其实很简单，就是让自己享受到正常、公平、优质的物管服务，让物管公司能够获得利润有力运作，管理服务由此步入良性循环的轨道。
[律师点评]
四川国金律师事务所律师张学军认为，小区业主维权难是一个老问题。建议小区住户首先成立属于自己的、有工作能力的“业主委员会”，通过业主委员会集中力量，以克服分散弱势的不利地位；同时，应充分运用法律法规授予业主的权利维权。事实上，现行法规对小区业主还是规定了很多有利的条款，如在小区房屋下面开餐饮场所必须经小区业主同意，否则不予颁发经营许可证；小区房屋下开办的餐饮经营场所扰民的，可以向政府环保卫生部门投诉责令整改，整改不达标的可予责令停止经营等。
老旧院落纯居民小区条件有限自治管理起纷争
【个案点击】
3月22日，成都市玉林北路15号小区里，几位居民对公共用地问题满腹怨言。记者见到小区大门保卫室旁边的一块区域，用编织袋布料做成的帘子围了起来，掀开帘子后看见，一块“老年活动室”牌匾挂于墙上，两张麻将桌摆在水泥地上。
“这是小区的公共区域，不知为何被圈起来用作麻将室。”业主们对小区自治管理小组的职责履行提出质疑,“小区的公共事务很少征求大家意见。”一位彭姓阿姨和门卫反映。
成都市内老旧小区普遍实行居民自治管理，居民选举自治管理小组行使管理职责。但记者调查得知，居民认为这样的管理很多时候显得无力。一旦自治管理小组不认真履责，周围餐馆油烟污染小区、环境卫生难以维持、废旧设备疏于管护、小区安全难以保障等问题便接踵而至。
无独有偶。小区居民尤其是底层住户随意扩占公共区域以及清洁卫生问题，让家住新华公园附近一职工小区的陈方倍感头疼：“并不是没人来管，但始终管不好。”
“对于社区院落，实行居民自治管理是目前最可行的方式。”成都市玉林北路社区党总支书记向万军告诉记者，如果老旧小区也能引入正规物业管理公司管理最好了，社区也在一个小区试行过，但效果不佳。
[律师点评]
四川国金律师事务所律师王战伟认为，老旧小区多为历史形成的单位房或安置房，之所以出问题是由于没有正规的“物管”。因此，应首先通过法定程序成立自己的业主委员会或自治管理小组，再通过业主委员会召集全体业主协商制定具体的物业管理办法，在此基础上找到业主自行管理或委托物业公司管理的最佳路径。
城乡结合部小区
缺乏物业管理 安全尚存隐患
【个案点击】
今年初，家住成都市青羊区文家乡红碾村6社的杨先生将房屋出租给一位外地农民工，自己也外出打工了，没想到3个月后去收取租金时，租户不仅已经离开，还把杨先生留在房内的一些家电也带走了。
3月23日，记者在同处于城乡结合部的成都市龙泉驿区十陵街道来龙村一个居民集中居住点调查发现，由于缺乏比较规范、完整的物业管理，财物安全无法保障成为居民面临的最大问题。
来龙村位于成都市东三环路四段外侧，上世纪末因为修建三环路，来龙村2组、3组、5组、7组的100多户村民聚居在三环路外一个居民点，那里有文体活动中心、卫生站等社区公共设施，但一直缺乏规范的物业管理。
来龙村7组妇女组长冯素芳介绍，她所在的居住点环境卫生承包给一个清洁服务公司，但公司只负责收集、转运垃圾，公共区域则无人打扫。此外，该居住点没有路灯，居民夜归时非常不便，还容易发生抢劫、偷盗等现象。
记者调查发现，居住区内有保安值班、公共区域的卫生有人打扫、水电气费有人代收……享受到功能完整的城市物业管理服务带来的便利，成为城乡结合部居民的愿望。冯素芳建议，对城乡结合部的物业管理，可采取费用由街道、村组及居民个人分担的办法，使大家早日享受到高质量的物业管理服务。
[律师点评]
四川君合律师事务所律师卢宇认为，城乡结合部的小区多为“小产权房”，此类小区由于法规的空白及居住者本身文化的影响而呈现一种“有房无管”的现象。解决此类问题，首先需政府重视。建议将其纳入物业管理条例的调控范围，根据实际制定出切实可行、既符合农村城市化需求，又能兼顾城乡结合部特点的物业管理办法。